规范房地产市场秩序 维护购房者合法权益

规范房地产市场秩序  维护购房者合法权益

乡宁县住房保障和城乡建设管理局2017年8月宣

    为进一步整顿和规范我县房地产企业经营行为，保护我县购房者合法权益，促进房地产市场持续健康发展。防止开发商以低价格楼盘认购、定期返房款等名义签订虚假“买卖房合同”，实则行投融资之实的非法集资活动。特提醒广大人民群众要树立“非法集资不受保护，参与非法集资风险自担”的理念，购买商品房时要做到“一问四看”并注意相关事项：

一、“一问”

购买商品房需向住建部门询问开发商有无签订《乡宁县商品房预售资金监管协议》和办理《商品房预售许可证》。

二、“四看”

一看售楼部。购买商品房，必须到正规售楼部，“地下交易”将导致合法权益无法保障。

二看“五证”。《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》不全的商品房，切勿购买。

三看售楼部公示内容。开发商必须在售楼部显著位置明示以下内容：

1、《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》；

2、预售商品房价格汇总表；

3、房屋价格构成：含土地取得成本、开发成本（建安成本、行政事业经营服务收费、公共设施设备建设费用）、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润；

4、物业管理方案；

5、《商品房买卖合同》示范文本（临汾市住建局监制）；

6、房屋交付标准；

7、房屋产权登记费用及收缴主体（包括房产交易手续费、登记费、测绘费、契税、住宅专项维修资金等）；

8、住宅专项维修资金缴存方式和缴存账户；

9、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

四看交钱账户。购房者所交房费应缴纳至预售资金监管账户（住建局监管账户），交至私人账户将导致房屋所有权无法保障。

三、购房要进行网上签约备案

2016年12月起，乡宁县开始施行商品房买卖合同网签备案系统，商品房买卖合同未进行网上签约及备案的属于无效合同。购买商品住房到住建局进行网上签约备案，将商品房买卖信息进行网上公示，杜绝开发商“一房多卖”的行为，保障购房者的权益。

网签的程序为：交易双方当事人协商拟定相关条款——由房地产开发企业通过网上签约系统与购房者进行草签，电子楼盘表上注明该商品房已被预订——开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，交易双方当事人持证件到住建局打印正式合同，购房者和开发商履行签字（盖章）手续，进行正式签约——由住建局人员办理合同盖章备案手续，在电子楼盘表上注明该商品房已被签约。

需要注意的是，如需要修改合同信息，在商品房买卖合同进行备案之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦备案之后，合同的内容(购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。

四、及时报告

即日起，广大群众若发现违法违规行为，请及时报县住建局房产住房管理股，以便住建部门及时掌握情况，做好风险防控工作。

五、咨询、监督举报电话：0357-6888997，邮箱：xnxfdc@126.com

案例：无证售房

2002年3月，刘女士与房地产开发公司签订《预售契约》。该预售契约约定：（1）刘女士购买开发商销售的房屋一套，房价款总计54万元；（2）该房屋交付日期为2002年12月30日。合同签订后，刘女士向开发商支付购房首付款17万元（含订金1万元），并办理了银行按揭手续，获得按揭贷款37万元。2003年1月11日，刘女士按照开发商通知前去办理入住手续，发现该房屋存在严重质量问题。并得知开发商未取得商品房销售许可证，刘女士遂要求退房。

解答：由于开发商未取得商品房销售许可证，不具备法定的销售条件，其销售行为违法，因此，其与买方签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同应属无效，买方要求退房应按照《合同法》关于无效合同的处理原则来处理，即买方有权要求开发商返还其先行支付（不含银行按揭部分）的房价款本金17万元，并有权要求开发商赔偿该部分的银行利息损失（一般按中国人民银行同期存款利率计算），但不能要求开发商双倍返还订金。对于银行按揭部分，买方可要求开发商将银行贷款本金返还或由开发商直接代买方偿还给银行，而对于买方已支付的贷款利息，应由按揭银行返还给买方或由开发商予以赔偿。

温馨提示：上述案例中，购房者虽然可以通过法院把购房的本金追回来，但是，在这期间要耗费一定的人力、物力、时间等等，确实是伤不起啊！购买“五证”不全的商品房，购房者的合法权益得不到法律保障，所以，请广大人民群众拒绝购买违法违规商品房！